El mayor patrimonio de las familias en Chile está en sus viviendas, y por lejos. A fines del año 2024, éste alcanzaba la cifra de US$ 567.000 millones, o 1.72 veces el PIB de US$ 330.000 millones de ese año, según las cifras del Banco Central de Chile, o 2.5 veces el valor actual de los fondos de pensiones. De hecho, al considerar el impacto del arriendo imputado en la estimación de GINI sobre la distribución del ingreso, el índice mejora de manera significativa (cae su valor absoluto), de acuerdo a un estudio del Ministerio de Desarrollo Social y Familia y el PNUD hecho previo a la pandemia. Aún más, la estimación de GINI mejora más al considerar el arriendo imputado sobre la propiedad de las viviendas que cuando se considera la política redistributiva del estado vía subsidios. Notable, y ciertamente no internalizado en el mundo político.
La importancia de la propiedad en la vivienda, el sentido de pertenencia a la sociedad que genera a sus propietarios, la centralidad de las ciudades y su buen funcionamiento para mejorar el standard de vida de las personas, la competencia entre ellas y sus sistemas de transporte son aparentemente temas de segundo orden, cuando en realidad deberían ser prioritarios. El 90% de la población chilena vive en las ciudades.
¿Pero y si no se puede acceder a la vivienda?
En la década de los 90´s y a comienzos del 2000 se expandió e impuso, al menos en parte importante del mundo occidental, la idea de “contener” el crecimiento de las ciudades (ver Demographia International Housing Affordability, 2025 Edition, Wendell Cox). Chile no fue la excepción experimentando con sus límites urbanos arbitrariamente reducidos. El resultado fue generar una escasez artificial de suelo que naturalmente se equilibraba con un aumento de su precio.
La comparación sobre la accesibilidad a la vivienda entre esos años y la actualidad, capturada por el precio relativo de ésta respecto del ingreso de los hogares, no puede ser más elocuente: se pasó de niveles que hacían la vivienda asequible al grueso de la población (nivel de affordability o accesibilidad inferior a 3 veces el valor mediano de la vivienda respecto del ingreso mediano de los hogares) a una situación en que una parte no menor de la sociedad no podía acceder a ésta (nivel de affordability o accesibilidad superior a 5 veces). Si bien en el intertanto las tasas reales de interés cayeron gradualmente – subió el precio de los activos, como el suelo -, simultáneamente se forzó un modelo de ciudad más denso y ciertamente más caro de lo que sus habitantes querían. El sueño de la vivienda propia se fue disipando, con todas las consecuencias que ello puede traer de frustración.
Sin ir más lejos, en el caso chileno y sólo a título de ejemplo, el año 1994 se aprobó el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) que buscaba aumentar la densidad bruta promedio de la ciudad de 100 a 150 habitantes por hectárea. En la práctica, su área metropolitana transitó – por la buena o por la mala, con loteos brujos o sencillamente ocupaciones ilegales de predios – hacia una densidad actual que ronda los 60 habitantes por hectárea y una superficie que aproxima las 120.000 hectáreas. Como referencia, las grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos tienen densidades inferiores a los 20 habitantes por hectárea, Nueva York incluida. Se distorsionan así los precios, se raciona el suelo y después nos sorprendemos que aparezcan espontáneamente parcelas de 5.000 m2 al por mayor como callampas lanzadas aleatoriamente en un potrero…
En la práctica, la gradiente descendente de precios del suelo desde el centro operativo de la ciudad (Central Business District, o CBD) a medida que se va hacia la periferia se intervino de manera discrecional generando un alza relativa del precio de éste al interior del límite urbano respecto de aquel fuera de este verdadero Muro de Berlín:
¿Se habrá dado cuenta la autoridad del desastre que ha estado generando? En el caso de Chile, tomando como referencia el ingreso mediano de los hogares del año 2024 y el precio promedio de la vivienda (como aproximación a la mediana, cuya estimación no se dispone), se está en el territorio en que la vivienda sería calificada como “severamente inalcanzable” o “severely unaffordable”, con un valor de affordability (mientras mayor es su número, peor es la accesibilidad a la vivienda) superior a las 6 veces.
La magia de los precios del suelo, capturada por Trivelli, o la contracara de la menor accesibilidad a la vivienda: notar cómo a comienzos de los 90´s el salto en los precios del suelo en el Gran Santiago es notorio, y si bien la caída en la tasa de interés real de largo plazo explica parcialmente este incremento (en el extremo, 500 puntos básicos de caída en la tasa de descuento de largo plazo desde 8% real a 3% real en una perpetuidad incrementan en 2.6 veces su valor presente), entre comienzos de los 90´s y el año 2017, previo a la pandemia, los precios del suelo se incrementaron en más de 6 veces. En otras palabras, más de la mitad de la explicación del fuerte salto en el valor del suelo vendría dada por este racionamiento arbitrario del área urbana.
En resumen, estamos frente a una política de control de la oferta de suelo, por la vía arbitraria de fijaciones restrictivas de límites urbanos y zonificaciones que no reflejan lo que los habitantes quieren que aleja el sueño de la vivienda propia, especialmente en las generaciones más jóvenes. Peor aún, el propio presupuesto del Ministerio de Vivienda para ayudar con soluciones habitacionales a los quintiles de la población de menores ingresos se ve en la práctica reducido por el aumento artificial del precio del suelo que su propia política genera: aproximadamente US$ 4.000 millones de gasto de capital contempla el presupuesto del Gobierno Central para el año 2025, que en términos de poder de compra de suelo son menores por medidas que nacen de sus propias directrices.
Los límites de las ciudades deberían terminarse de una vez por todas, liberando la oferta de suelo y fomentando la competencia de éstos, y la política urbana debería centrarse en las condiciones mínimas de expansión de éstas que tendrían que cumplirse por parte de los nuevos desarrollos.
Continuar con la actual política urbana prácticamente garantiza un problema social mayor en un plazo no distante.
Manuel Cruzat Valdés
7 de noviembre de 2025
